Договор купли продажи с залогом продавца

Часто задаваемые вопросы

В соответствии сост. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности нанедвижимые вещи, ограничения этих прав, ихвозникновение, переход ипрекращение подлежат государственной регистрации ведином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав нанедвижимость исделок сней.

Вслучаях, предусмотренных законом, наряду сгосударственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрацияили учет отдельных видов недвижимого имущества. Согласно ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки сземлей идругим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации вслучаях ивпорядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса изаконом орегистрации прав нанедвижимое имущество исделок сним.

Статьей 4Федерального закона от21.07.1997№ 122-ФЗ

« О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество исделок сним»

государственной регистрации подлежат права собственности идругие вещные права нанедвижимое имущество исделки снимвсоответствии состатьями 130, 131, 132 и164 Гражданского кодекса Российской Федерации, заисключением прав навоздушные иморские суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты. Наряду сгосударственной регистрацией вещных прав нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения ( обременения) прав нанего, втомчисле сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. В соответствии сч. 8 ст. 2 Федерального закона от30.12.2012 N 302-ФЗ

« О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

правила государственной регистрации сделок снедвижимым имуществом, содержащиеся вст.

ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГКРФ, неподлежат применению кдоговорам, заключаемым после введения вдействие этого Закона, тоесть после 1 марта 2013 г .

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от04.03.2013 N 21-ФЗ

« О внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации ипризнании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

изч.

8 ст. 2 30.12.2012 N 302-ФЗ

« О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

исключены указания нанеприменение ст. ст. 609, 651 ГКРФ. Закон 04.03.2013 N 21-ФЗ

« О внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации ипризнании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

вступил всилу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила огосударственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества ( ст.

609 ГКРФ) и, вчастности, договоров аренды зданий исооружений, заключенных насрок один годиболее ( п. 2 ст. 651 ГКРФ), остались всиле. Указанные договоры будут считаться заключенными смомента государственной регистрации.

Таким образом, часть 2 ст. 8 Федерального закона от30.12.2012 N 302-ФЗ

« О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

частично отменяет действующую внастоящее время систему двойной регистрации ( прав исделок) вотношении объектов недвижимости Следует отметить, чтовиных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, ирассматриваемое положение Закона прямо нанихнераспространяется. Так, государственной регистрации, смомента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры: — договор участия вдолевом строительстве ( п.

3 ст. 4 Федерального закона от30.12.2004 N 214-ФЗ

« Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости иовнесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации»

); При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются набудущее время.

Следовательно, прекратиться может только действующий договор.

Этот признак позволяет отличить расторжение договора отпризнания егонедействительнымили незаключенным. Приэтом следует иметь ввиду, чтопосле того, какпокупатель оплатит покупную цену занедвижимое имущество, передаст егопокупателю изарегистрирует переход права собственности нанего, договор считается исполненным исоответственно онпрекращает свое действие.

Расторжение договора— эточастный случай прекращения договора.В ГКРФпрекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: « расторжение договора» ( п. 2 ст. 450 идр.) и « отказ отисполнения договора» ( п. 3 ст. 450 идр.), или « отказ отдоговора» ( п.

1 ст. 699). Вподавляющем большинстве случаев этитермины рассматриваются каксинонимы. Вместе стеммежду ними есть некоторые различия. Вотношении купли-продажи недвижимости отказ отисполнения договора водностороннем порядке безобращения всудзаконодательством непредусмотрен.

Расторжение договора— этодосрочное прекращение действия договора итемсамым возникших изнего обязательств, срок исполнения которых намомент расторжения ненаступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, чтоокончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон подоговору. Вслучае, есливдоговоре отсутствует такое условие, договор признается действующим доопределенного внеммомента окончания исполнения сторонами обязательств ( ст.

Рекомендуем прочесть:  Договор бартерной сделки

425 ГКРФ). Надлежащее исполнение сторонами обязательств подоговору прекращает обязательства ( ст.

408 ГКРФ). Красторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. вслучае, когда обязательства сторон подоговору выполнены вполном объеме, договор прекращает свое действие.

Как общее правило гражданским законодательством установлена презумпция, всоответствии скоторой основанием дляизмененияили прекращения договора является соглашение сторон ( п.

1 ст. 450 ГКРФ). ОднакоГражданским кодексом РФ, другими законами идоговором может быть предусмотрено также иное. Так, еслидоговор заключен впользу третьего лица, тосмомента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом подоговору стороны немогут расторгатьили изменять договор безсогласия третьего лица ( ст. 430 ГКРФ). Как исключение изобщего правила Гражданским кодексом РФпредусмотрены дваслучая, когда допускается изменениеили расторжение договора потребованию одной изсторон порешению суда: Односторонний отказ отисполнения обязательств ( расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством недопускается ( ст.

310 ГКРФ), заисключением случаев, предусмотренных закономили договором. Порядок расторжения иизменения договора установлен ст.

452 ГКРФ, всоответствии скоторой соглашение обизменении ирасторжении договора заключается втойже форме, чтоидоговор. Дляобъектов недвижимости предусмотрено заключение договора вписьменной форме путем составления одного документа, выражающего егосодержание иподписанного сторонами ( п.

1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГКРФ). Этимже требованиям должно соответствовать исоглашение орасторженииили изменении договора.

В случае, еслидоговор расторгаетсяили изменяется посоглашению сторон, обязательства считаются прекращеннымиили измененными смомента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется поправилам, установленным длязаключения договора. В соответствии стребованиями п.

3 ст. 433 ГКРФдоговор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента егорегистрации, еслииное неустановлено законом.

Правила, установленные вышеназванной статьей ГКРФ, применяются иксоглашению орасторжении иизменении договора, подлежащего государственной регистрации.

Любое дополнительное соглашение кдоговору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации вЕдином государственном реестре прав нанедвижимое имущество исделок сним.

При решении вопроса орасторжении договора необходимо помнить отом, чтовсоответствии сп.

4 ст. 453 ГКРФвслучае расторжения договора стороны невправе требовать возвращения того, чтобыло исполнено имипообязательству домомента расторжения договора, еслииное неустановлено закономили соглашением сторон.

Таким образом, есливпериод действия договора стороны приходят ксоглашению оегодосрочном расторжении, аимущество, например квартира, подоговору купли-продажи ужепередано покупателю изарегистрирован переход права собственности кпокупателю, решить всоглашении орасторжении договора вопрос овозврате квартиры продавцу возможно лишь вслучаях, прямо предусмотренных закономили договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения орасторжении договора ивнесение вЕдиный государственный реестр прав записей орасторжении договора возможны лишь вслучаях, когда соглашение орасторжении договора подписано сторонами впериод действия договора, анепосле того, какстороны надлежащим образом выполнили обязательства подоговору идоговор прекратил действие.

Всвязи сэтим применение ст. 450— 453 ГКРФопорядке расторжения договора посоглашению сторон красторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений всобственность граждан.

В равной степени этоотносится иклюбому договору купли-продажи недвижимого имущества, покоторому стороны выполнили обязательства изарегистрирован переход права собственности отпродавца кпокупателю. В совместном постановленииПленума Верховного Суда РФиПленума Высшего Арбитражного Суда РФот29 апреля 2010 г. N 10/22. поэтому вопросу даны следующие разъяснения: « Регистрация перехода права собственности кпокупателю напроданное недвижимое имущество неявляется препятствием длярасторжения договора пооснованиям, предусмотренным статьей 450 ГКРФ.

Всилу пункта 4 статьи 453 ГКРФстороны невправе требовать возвращения того, чтобыло исполнено имипообязательству домомента измененияили расторжения договора, еслииное неустановлено закономили соглашением сторон.

Вместе стемсогласно статье 1103 ГКРФположения онеосновательном обогащении подлежат применению ктребованиям одной стороны вобязательстве кдругой овозврате исполненного всвязи сэтим обязательством. Поэтому вслучае расторжения договора продавец, неполучивший оплаты понему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества наосновании статей 1102, 1104 ГКРФ. Судебный актовозврате недвижимого имущества продавцу является основанием длягосударственной регистрации прекращения права собственности покупателя игосударственной регистрации права собственности наэтот объект недвижимости продавца».

В равной степени этоотносится иклюбому договору купли-продажи недвижимого имущества, покоторому стороны выполнили обязательства изарегистрирован переход права собственности отпродавца кпокупателю. В случае, еслинаосновании совершенной сторонами сделки небыла произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем посделке ( продавцом), стороны вправе подписать соглашение орасторжении договора.

Вэтом случае наосновании заявления сторон договора соглашение орасторжении договора подлежит регистрации органом погосударственной регистрации прав нанедвижимость исделок сней, зарегистрировавшим расторгаемый договор.

Зарегистрированное соглашение является основанием длявнесения записи опрекращении сделки вЕдиный государственный реестр прав. В случае, еслисделка частично исполнена сторонами ипроизведена государственная регистрация перехода права, заключение сторонами соглашения орасторжении договора само посебе неявляется основанием длявозврата предмета сделки ирегистрации права запрежним правообладателем.

Длятого чтобы врезультате расторжения договора имущество иправа нанего были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия опорядке передачи имущества ирегистрации перехода права собственности вдоговореили всоглашении орасторжении договора.

Все вышесказанное следует учитывать иприрасторжении договора порешению суда. Зачастую, подавая искорасторжении договора, сторона, например продавец недвижимого имущества, незаявляет исковых требований овозврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение орасторжении договора, судьбаже имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, нерешается.

Согласно произведенной государственной регистрации право наимущество переходит кпокупателю, иналичие решения суда орасторжении договора неможет являться основанием дляпрекращения ужевозникшего права покупателя.

Вэтом случае длятого, чтобы получить имущество обратно, продавец вынужден будет заявлять всудисковые требования овозврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно срассмотрением вопроса орасторжении договора.

Срок дляпринятия наследства установлен ст.

1154 Гражданского кодекса РФ, согласно которой наследство может быть принято втечение шести месяцев содняоткрытия наследства. Приэтом ст. 1155 указанного Кодекса устанавливает, чтопозаявлению наследника, пропустившего срок, установленный дляпринятия наследства ( статья 1154), судможет восстановить этот срок ипризнать наследника принявшим наследство, еслинаследник незнал инедолжен былзнать оботкрытии наследстваили пропустил этот срок подругим уважительным причинам иприусловии, чтонаследник, пропустивший срок, установленный дляпринятия наследства, обратился всудвтечение шести месяцев после того, какпричины пропуска этого срока отпали.

По признании наследника принявшим наследство судопределяет доли всех наследников внаследственном имуществе ипринеобходимости определяет меры позащите прав нового наследника наполучение причитающейся емудоли наследства ( пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства оправе нанаследство признаются судом недействительными.

Вместе стемнеобходимо учитывать разъяснения, данные вп. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФот29.05.2012 N 9 « О судебной практике поделам онаследовании» отом,что требования овосстановлении срока принятия наследства ипризнании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь придоказанности совокупности следующих обстоятельств: а) наследник незнал инедолжен былзнать оботкрытии наследстваили пропустил указанный срок подругим уважительным причинам. Кчислу таких причин следует относить обстоятельства, связанные сличностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность ит.п.

( статья 205 ГКРФ), еслионипрепятствовали принятию наследником наследства втечение всего срока, установленного дляэтого законом. Неявляются уважительными такие обстоятельства, каккратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм осроках ипорядке принятия наследства, отсутствие сведений осоставе наследственного имущества ит.п.; б) обращение всуднаследника, пропустившего срок принятия наследства, стребованием оеговосстановлении последовало втечение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока.

Указанный шестимесячный срок, установленный дляобращения всудсданным требованием, неподлежит восстановлению, инаследник, пропустивший его, лишается права навосстановление срока принятия наследства. Такие требования подлежат рассмотрению впорядке искового производства спривлечением вкачестве ответчиков наследников, приобретших наследство ( при наследовании выморочного имущества— Российской Федерациилибо муниципального образования, субъекта Российской Федерации), независимо отполучения имисвидетельства оправе нанаследство.