Договор строительного подряда на строительство индивидуального жилого дома

Что нам стоит дом построить: внимательно читаем договор!

Сегодня продолжим цикл статей, которые по нашему скромному замыслу должны послужить алгоритмом действий для тех, кто взялся или еще только собирается браться за решение совей жилищной проблемы посредством индивидуального строительства. Итак, мы остановились на том, что гражданин-застройщик определился с организацией, которая будет осуществлять строительство.

Теперь необходимо заключить договор. Адвокаты говорят, что самым лучшим договором будет тот, который не хочет подписывать ни одна из сторон.

В указанном случае это такой договор, который будет содержать необходимые условия, в том числе и такую ответственность сторон, что неисполнение договора будет невыгодно ни одной из сторон. В предыдущей статье мы не зря цитировали выражение, которое уже давно стало крылатым: «Внимательно читайте договор». Именно на стадии заключения договора возможно урегулировать многие вопросы, которые могут возникнуть при его исполнении.

В нашем случае исполнение договора — это строительство дома.

Можно, конечно, судиться с нерадивым подрядчиком, а потом исполнять судебное решение по взысканию с него неустойки, убытков.

Но ведь наша цель, — как указывалось выше, не судебные тяжбы, а строительство дома.

Ранее мы рассматривали порядок получения гражданином, у которого на законных основаниях имеется земельный участок, документов для строительства жилого дома. Так вот, правовыми основаниями для заключения договора подряда на строительство жилого дома для гражданина являются наличие:

  1. соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок;
  2. проектная и сметная документация.
  3. разрешения на строительство жилого дома, в нашем случае паспорта застройщика;

Договор подряда должен заключаться в письменной форме.

К договору могут прилагаться необходимые документы, которые будут являться его неотъемлемой частью.

Для того чтобы приложение было частью договора необходимо, чтобы данное приложение было оформлено как и сам договор, то есть необходимо, чтобы данное приложение было скреплено подписям и печатями сторон. Любой договор должен содержать необходимые обязательные условия.

В случае, когда хотя бы одно из обязательных условий не будет прописано в договоре, данный договор может быть признан не заключенным. Применительно к договору подряда, который будет заключаться между гражданином-застройщиком и подрядчиком, существенными условиями будут:

  1. договорная цена объекта, вида строительных работ;
  2. обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;
  3. распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем;
  4. наименование сторон и необходимые реквизиты;
  5. предмет договора подряда;
  6. порядок расчетов за выполненные работы;
  7. сроки начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ (дата, месяц, год);
  8. порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

В договоре необходимо четко указать наименование сторон и их реквизиты.

Для гражданина это его фамилия, имя, отчество, паспортные данные и место жительства.

Для юридического лица необходимыми реквизитами, которые указывают в договоре, являются наименование в соответствии с уставом, юридический адрес (место нахождения), расчетный счет в обслуживающем банке, учетный номер налогоплательщика. Под предметом договора понимается наименование и местоположение объекта строительства жилого дома, виды строительных работ, которые будет выполнять подрядчик. Сроки в договорах подряда обычно указываются как месяц и год.

Конечно, можно указать четко и день, но, как правило, такая педантичность будет излишне к окончанию срока выполнения работ.

К определению цены договора и порядку оплаты работ как раз необходимо подойти с особой педантичностью.

У заказчика и подрядчика в данных вопросах интересы противоположные. Для заказчика самым выгодным условием будет цена как можно меньше и расчет после полного выполнения работ.

Как правило, гражданин оплачивает работы подрядчика наличными деньгами. Мало просто отдать деньги — необходимо получить документ, подтверждающий факт получения подрядчиком от гражданина определенной денежной суммы.

Расписка любого работника, в том числе директора и главного бухгалтера, документом об оплате не являются. Документами, подтверждающими оплату, могут быть:

  1. документ, выданный банком, о перечислении денежных средств на расчетный счет заказчика.
  2. приходный кассовый ордер о внесении денежной суммы в кассу заказчика;

На распределение функций между сторонами стоит обратить достаточно пристальное внимание, поскольку стройку необходимо обеспечивать материалами, инструментами, а в необходимых случаях и специальной техникой. Гражданское законодательство применительно к договору подряда предусматривает, что работы по договору подряда выполняются иждивением подрядчика, если иное не предусмотрено договором подряда.

Это значит, что если в договоре не предусмотрено иное, обеспечение строительства материалами, инструментами, техникой обязан осуществить подрядчик. Иной порядок возможен, но это необходимо четко прописать в договоре. Контроль со стороны заказчика во время строительства — это одна из гарантий, что работы будут выполнены качественно и в срок.

Но контролировать нужно так, чтобы не мешать заказчику в выполнении работ. Если вы как заказчик не обладаете необходимыми познаниями в области строительства, советуем привлечь специалиста. Указанным специалистом может быть как гражданин, так и организация.

Законодательство именует такие организации инженерными организациями. В случае если функции контроля будет осуществлять не сам заказчик, то в договоре необходимо четко указать, кто будет осуществлять данные функции.

  1. порядок и основания изменения или расторжения договора подряда.
  2. гарантийные сроки на выполненные работы;
  3. порядок приемки выполненных строительных работ;
  4. порядок устранения недоделок, выявленных в период гарантийного срока;
  5. взаимоотношения сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы;
  6. ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

Приемка работ может быть как поэтапная, так и в целом по договору. Я бы советовал предусмотреть как поэтапную, так и приемку работ в целом по договору.

При приемке работ необходимо составлять акт сдачи-приемки в письменной форме.

Этот документ не обязательно должен быть напечатан на принтере.

Можно от руки на обычном листе бумаги составить документ, из которого будет следовать, что подрядчик сдал, а заказчик принял такую-то работу. В акте сдачи-приемки возможно указать и стоимость данной работы, а также срок, до которого эта работа будет оплачена. Ответственность по договору — это одно из средств, гарантирующих выполнение обязательств по договору сторонами.

Под ответственностью обычно понимают неустойку (штраф, пеня), а также возмещение убытков в связи с неисполнением либо недобросовестным исполнением обязательств по договору одной из сторон.

Гражданское законодательство предусматривает, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Поэтому меры ответственности за неисполнение либо недобросовестное исполнением обязательств по договору должны быть указаны в договоре. Минимальный срок гарантии на строительные работы законодательством по договорам строительного подряда составляет пять лет. Однако при строительстве жилого дома для гражданина применяются правила для бытового подряда.

Поэтому необходимо четко предусматривать гарантийный срок, а также порядок устранения выявленных недостатков в течение гарантийного срока, поскольку устранение всех недостатков в период гарантийного срока должно производиться заказчиком собственными силами и за счет собственных средств. Очень часто в договорах встречается такое понятие, как « форс-мажор».

Гражданский кодекс Республики Беларусь имеет такое понятие, как «обстоятельства непреодолимой силы», под которыми понимаются чрезвычайные и непредотвратимые при определенных условиях обстоятельства.

Если в договоре стороны определяют такие обстоятельства, то необходимо определить именно те обстоятельства, которые непосредственно могут препятствовать строительству вашего дома.

Землетрясение, наводнение, дождь, пожар могут быть препятствием для исполнения обязательства по договору, если они будут непосредственно там, где будет ваш дом, а не на другом конце земли.

Гражданское законодательство предусматривает общий порядок расторжения договора. Требование о расторжении договора должно быть рассмотрено в течение 30 дней.

Возможно, месяц будет достаточно большим сроком.

Поэтому можно предусмотреть меньший срок, а также возможность и порядок одностороннего отказа от договора, если одна из сторон не исполняет взятые обязательства по договору. В предыдущей статье в качестве одного из советов было обращение при заключении договора к услугам адвоката.

Этот совет проверен неоднократно на практике, поскольку адвокат может дать правовую оценку проекта договора, указать на невыгодные для вас положения договора, а также посоветовать какие дополнительные моменты необходимо включить в договор.

Но мало заключить договор — он должен быть исполнен как подрядчиком, так и заказчиком. В оговоренные сроки подрядчик обязан построить жилой дом и передать результат выполненных работ заказчику, а заказчик обязан принять жилой дом и уплатить определенную стоимость работ, которые выполнил заказчик.

Теме добросовестного исполнения договора будет посвящена очередная статья.