Договор возмещения

Договор возмещения

Соглашение о компенсации арендодателю затрат по оплате коммунальных услуг может быть оформлено и как отдельный договор, и как дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Прежде отметим, что законодательство не содержит такого понятия, как «коммунальные услуги». На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности в здании офисного назначения: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 «Энергоснабжение» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Естественно, арендаторы отдельных помещений в здании являются потребителями коммунальных услуг (как предназначенных для содержания здания, так и используемых для обеспечения собственной деятельности). Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг арендаторы могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом помещении.

Дело в том, что обязательным условием для заключения договора энергоснабжения, а в силу положений п.

4 ст. 539, п. 1 и п. 2 ст. 548 ГК РФ и по договорам электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, является наличие у абонента (потребителя электроэнергии) отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (п. 2 ст. 539 ГК РФ). В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразна (уборка помещений в здании).

Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах всех арендаторов помещений в здании договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора. Обязательность такой компенсации вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с энергоснабжающими организациями, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) (смотрите также постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2007 N Ф08-4408/07, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 N 08АП-5241/2009).

Но на практике возмещение затрат по оплате коммунальных услуг арендодателю чаще осуществляется по соглашению (договору) о компенсации затрат по оплате энергии, газа, воды, потребляемых арендатором. И хотя возможность заключения такого соглашения (договора), его условия законодательно не установлены, следует помнить, что согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ

«стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами»

, поэтому никаких препятствий для заключения указанного соглашения (договора) нет.

Анализ судебной практики показывает, что суды рассматривают такие соглашения (договоры) как правомерные (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2010 N А03-5651/2009, ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-6744/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2009 N А29-10563/2008, ФАС Московского округа от 04.09.2007 N КГ-А40/8796-07). О возможности заключения договоров о возмещении затрат по оплате коммунальных услуг арендодателю свидетельствуют также письма Минфина России (письма Минфина России от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724, от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339). Отметим, что согласно п. 3 ст.

421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), поэтому стороны могут оформить отношения по возмещению затрат по оплате коммунальных услуг не только путем подписания отдельного договора о возмещении затрат, но и заключив дополнительное соглашение к договору аренды помещения, оговорив в нем порядок и условия о возмещении затрат по оплате коммунальных услуг.

При этом следует помнить, что возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п.

12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

).