Дольщики при банкротстве застройщика

Памятка дольщику: ваш застройщик банкротится

Памятка дольщику: ваш застройщик банкротится *дисклеймер: если это читает дольщик, то по любым вопросам участия в деле о банкротстве застройщика и по иным вопросам, освещенным в посте, следуйте советам юристов, которые работают по вашему делу; в каждом деле/ситуации могут быть свои особенности, самолечение вредно. Скажу сразу. Дольщик в первую очередь должен требовать признания права собственности на квартиру, объект незавершенного строительства и включаться в реестр требований о передаче жилых помещений должника-застройщика. Это главная мысль поста. Требовать от банкрота-застройщика денежные средства имеет смысл или когда строительство фактически и не начиналось (или в начальных стадиях), или точно известно, что у застройщика много другого имущества помимо объектов строительства для дольщиков (что вряд ли).

А вот основные тезисы. 1. Общие сведения о банкротстве застройщика. 2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.

3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве. 4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика — скорее обращайтесь в суд за установлением права собственности на квартиру.

5. Если дело о банкротстве возбуждено — требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений. 6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете. 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу — можно ли установить право собственности?

8. Медийность, массовость, настойчивость — залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна. Тезис 1. Общие сведения о банкротстве застройщика. Чем регламентируется банкротство и банкротство застройщика — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г.

(далее также — ЗоБ); особенности банкротства застройщика регламентируется параграфом 7 Главы IX указанного закона (далее также — параграф 7). Что такое банкротство, какие процедуры применяются в рамках дела о банкротстве, кто их ведет.

Банкротство — признанная судом невозможность должника (застройщика) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам (например, договор долевого участия) и обязательным платежам (например, налоги и тп). Банкротом юридическое лицо становится с момента введения конкурсного производства (процедура, применяемая в деле о банкротстве); до этого — при применении иных процедур (см.

ниже) должник банкротом не является. Всего процедур, применяемых в деле о банкротстве, 5: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

Реально применяются только две: наблюдение (проводит временный управляющий) и конкурсное производство (проводит конкурсный управляющий).

В наблюдении должник банкротом еще не признается и может функционировать с некоторыми ограничениями (Глава IV Закона о банкротстве), судом утверждается временный управляющий, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности должника.

В конкурсном производстве — должник является банкротом, органы управления должника отстранены, все полномочия должника осуществляет конкурсный управляющий (Глава VII Закона о банкротстве).

Что значит банкротство застройщика. Законодатель, желая защитить дольщиков при банкротстве застройщика ввел в Главу IX Закона о банкротстве параграф 7 — определяющий особенности банкротства застройщиков (о них ниже, по ходу текста). Чтобы положения параграфа 7 были применимы и в вашем деле о банкротстве суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7, с этого момента следует считать, что рассматривается дело о банкротстве именно застройщика, а не обычного должника.

Если такого определения нет, то следует обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с соответствующим ходатайством (если ваши требования уже включены в реестр требований кредиторов). Если вы только предъявляете свои требования ко включению в реестр — указывайте это рамках рассмотрения вашего требования.

Применение правил о банкротстве застройщика делает ряд преференций для дольщиков (по терминологии ЗоБ — граждане — участники строительства), например: 1. формируется специальная часть реестра требований кредиторов должника — реестр требований о передаче жилых помещений; 2.

требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди реестра, а требования иных кредиторов (кроме лиц, которым причинен вред здоровью и прочее (1я очередь), требований работников должника (2я очередь)) удовлетворяются в порядке четвертой очереди. 3. квалификация требований дольщика как требований участника строительства при любых попытках должника замаскировать заключение договора долевого участия строительства. Что такое реестр требований кредиторов и надо ли в него включаться.

Срок для включения в реестр. Реестр требований кредиторов — единая система сведений о кредиторах и их требованиях (ст.

16 ЗоБ, Общие правила ведения арбитражным управляющим реестра требований кредиторов[1]). При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть — реестр требований о передаче жилых помещений (ст.

201.7 ЗоБ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12). Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений. Срок для включения в реестр требований участников строительства начинает исчисляться с момента как арбитражный управляющий направил им соответствующее уведомление (ст.

201.4 ЗоБ); а сам срок равен срокам, определенным в ст. ст. 71 (для наблюдения, 30 календарных дней), 100 (конкурсное производство, 2 месяца) ЗоБ с даты получения дольщиком уведомления. То есть, у дольщика имеется выбор на предъявление требования в «денежный» реестр (требование будет погашаться в порядке третьей очереди) либо в реестр требований о передачи жилых помещений, или в оба реестра (главное, чтобы требования не дублировали друг друга).

Какие требования подлежат включению в реестр требований кредиторов? Если договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве — следует включаться в реестр требований кредиторов.

Реестровые требования погашаются пропорционально в рамках одной очереди (ст. ст. 134, 201.9 ЗоБ). Требования, включенные в реестр о передаче жилых помещений подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений (ст.

201.11 ЗоБ) или объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 ЗоБ). Для этого необходимо соблюдение ряда условий (рассматривать их не будем); если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены — то возникает право на включение своих требований в третью очередь «денежного» реестра.

Если требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве так и не включено в реестр — то оно останется не погашенным. Как включаться в реестр требований кредиторов.

Включение в реестр требований кредиторов происходит через суд, который рассматривает дело о банкротстве, в порядке ст. 71 ЗоБ (для наблюдения и отсутствующего должника), ст.

100 ЗоБ (для конкурсного производства).

То есть требование следует направлять в арбитражный суд, а его копии с доказательствами арбитражному управляющему и должнику (если это наблюдение).

Суд назначит заседание, рассмотрит требование и, если все в порядке, включит в реестр требований кредиторов должника. На этом общее описание дела о банкротстве застройщика закроем.

Тезис 2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику. Лучше все же иметь права на недвижимость, чем требование об уплате денег к банкроту.

Статистика такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник не избежит неблагополучного разрешения дела — он будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Редкому должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом. Иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту не выгодно.

Не стоит ждать сиюминутного или хотя бы разумного срока (в течение года) их возврата. Не стоит сильно рассчитывать, что деньги будут возвращены полностью — очень может быть, что часть из них уйдет на текущие расходы (требования, которые возникли после возбуждения дела о банкротстве, п. 2 ст. 134 ЗоБ). Получив же права на недвижимое имущество вы, как минимум, исключите его из конкурсной массы — т.е.

должник не сможет им распорядиться (например, продать); и, как минимум, получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

В последующем можно скооперироваться с другими жильцами и создать, например, жилищно-строительный кооператив — работать в направлении подготовки дома к проживанию. В рамках дела о банкротстве это будет зависеть еще и от конкурсного управляющего, который может по разному относиться к исполнению своих обязанностей. Тезис 3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.

В любых судебных разбирательствах, в которых поднимается вопрос о правовой природе ваших отношений с застройщиком, настаивайте на том, что у вас отношения возникающие при долевом участии в строительстве, что имеющимися договорными конструкциями прикрывается договор долевого участия. У вас заключен предварительный договор с индивидуальным предпринимателем по которому вы заплатили обеспечительный платеж, который в дальнейшем засчитывается в стоимость квартиры?

Не важно — это «замаскированный» договор долевого участия в строительстве.

О том, что не важно кто и каким способом привлекает денежные средства граждан на постройку многоквартирного дома, например, указал Верховный суд РФ в п.п.

7 — 9, 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [2] Зачем это нужно — признавать факт отношений из долевого участия в строительстве? Ну хотя бы затем, чтобы не суд не признал предварительный договор окончившим свое действие (ведь по его итогам основной договор заключен не был) — значит у вас есть право только на возврат денег (хотя можно также обосновать и право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений), но не на признание права собственности. Чтобы суд не признал это договором купли-продажи будущей вещи и у него не возникло намерения отказать по мотиву отсутствия регистрации права должника на построенный объект (п.

5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.). Хотя неустойка по Закону РФ «О защите прав потребителей» (ст.

ст. 23, 23.1) скорее всего будет больше чем по ФЗ «Об участии в долевом строительстве.

» (ст. 6). Тезис 4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика — скорее обращайтесь в суд общей юрисдикции за установлением права собственности на квартиру (объект незавершенного строительства в виде квартиры) или прав на долю в объекте незавершенного строительства. Срок сдачи объекта застройщиком нарушен, чувствуется, что из финансовых проблем должник уже не выберется.

Очень кратко разберем четыре ситуации. 1) Дом построен, введен в эксплуатацию — застройщик не передает квартиру.

Рекомендуем прочесть:  Наследник по закону это

Следует обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру на основании ст. ст. 130, 218, 702, 729 ГК РФ, ст.

6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве. «. 2) Дом фактически построен, но в эксплуатацию не введен. Следует обратиться за признанием права собственности на квартиру (по сути это уже является квартирой) основании ст.

ст. 130, 218 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 Жилищного кодекса РФ и п. 14 ранее упоминавшегося Обзора Верховного суда. 3) Дом в высокой степени готовности (около 80%), в эксплуатацию не сдан, квартира имеет индивидуально-определенные признаки и фактически передана дольщику.

Следует обратиться в суд за признанием прав собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме мотивируя п.

16 упомянутого Обзора Верховного суда. 4) Дом недостроен, квартира не передана — следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (п.

17 Обзора Верховного суда, Определение ВС РФ от 14.12.2010г. №4-В10-34). Обращаться стоит в суд общей юрисдикции (т.е.

районный) по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 5 Обзора Верховного суда) до момента вынесения определения о введении процедуры наблюдения или, если признание факта что должник является застройщиком произошло позже, до вынесения определения, что в отношении должника применяются правила о банкротстве застройщика (п. 1 Обзора Верховного суда, ст.

201.8 ЗоБ). Заявление в суде общей юрисдикции будет рассмотрено по существу даже если до окончания судебного процесса в отношении застройщика введут соответствующую процедуру как в отношении застройщика. Тезис 5. Если дело о банкротстве возбуждено — требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.

Право собственности на недвижимое имущество за вами до сих пор не признано, а дело о банкротстве застройщика уже идет? Надо включаться в реестр требований кредиторов должника. У вас есть возможность предъявить свои требования ко включению в третью очередь реестра требований кредиторов (то есть денежные) и возможность предъявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (ст.

201.7 ЗоБ). Лучше выбрать включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Во-первых, будет потенциальная возмжность получения жилого помещений или объекта незавершенного строительства — если имеются соответствующие условия по ст.

ст. 201.10, 201.11 ЗоБ. Во-вторых, поражения в правах из-за учета требований в данной части реестра не происходит. В-третьих, если эти условия так и не сложатся, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные (ст. 201.13 ЗоБ). Тезис 6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, через суд установить право собственности на квартиру (помещение) которую вы претендуете.

Требования в отношении недвижимого имущества должника после введения одной из процедур и применении правил о банкротстве застройщика рассматриваются в рамках дела о банкротстве (в том числе и споры об установлении права собственности). Конечно, по общему правилу (за исключением п.

8 ст. 201.11 ЗоБ), установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства) в порядке ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ, а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами. Однако жизнь показывает, что формальное соблюдение закона не всегда является эффективным.

Ведь, например, к моменту применения правил о банкротстве застройщика скорее всего уже часть дольщиков признало права собственности на соответствующее недвижимое имущество через суды общей юрисдикции, а в рамках дела о банкротстве не факт, что сложатся условия по ст.

ст. 201.10, 201.11 ЗоБ о передаче недвижимости. А рассуждения о нарушении таким признанием права других лиц можно поставить под сомнение (это и не тема для поста). Если за рядом дольщиков признано право собственности в судебном порядке, то и за вами должно быть признано в силу ст.

19 Конституции РФ (принцип равенства), п.

1 ст. 1 ГК РФ (принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений) и принципа правовой определенности. Такой подход определен Верховным Судом в Определении от 24.02.2015г. №305-ЭС14-1186. Если за вами будет признано право собственности на квартиру, то из реестра требований кредиторов вы будете исключены в соответствующей части.

Тезис 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу — можно ли установить право собственности?

Можно, даже если договоры с вами не были переоформлены на нового застройщика. Это соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009. Тезис 8. Медийность, массовость, настойчивость — залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.

Старайтесь создать антураж социальной напряженности вокруг ситуации с банкротством застройщика.

Не скрывайте и не замалчивайте проблем. Чиновник часто тонет в текущих проблемах — он будет биться до последнего чтобы не замечать новых проблем, которые находятся в зоне его ответственности. Увидеть эти проблемы ему помогаю настойчивые просьбы коллективов людей, освещение вопроса в СМИ. [1] утв.