Купля продажа ипотечной квартиры

Процедура продажи ипотечной квартиры

Ипотечный кредит имеет один большой недостаток для потребителей – срок выплаты кредита привязывает своего владельца на длительное время к конкретной квартире. Длительность такого кредитования составляет 10-25 лет. Этот минус проявляется при изменении жизненной ситуации жильца, когда по различным жизненным обстоятельствам, как положительным, так и не очень, возникает потребность в продаже квартиры. Продажа ипотечной квартиры возможна, хотя многие считают эту идею нереальной.

Полезными советами о том, как продать ипотечную квартиру поделилась адвокат Елена Жданова адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья.» Необходимость в продаже ипотечного жилья может возникнуть по самым разным причинам, которые могут возникнуть в жизни каждого человека. Какой-то заемщик попал в ситуацию дефолта и нуждается в продаже квартиры для того, чтобы приобрести другое жилье или комнату взамен на заложенную квартиру.

Другая ситуация – развод супругов, которые взяли жилье в ипотеку совместно; некоторые семьи хотят продать «ипотечную» квартиру потому, что у них появилась возможность приобрести жилье большее по площади и улучшить свои жилищные условия. В последнее время появилась еще одна веская причина, которая вынуждает заемщика расторгнуть взаимоотношения с банком и продать квартиру, которая находится в ипотеке другому владельцу (кредитору), т.е.

возникает ситуация перекредитования. В любом случае мы имеем дело с ипотечными «делами». Здесь смотрите список банков, где выгодно получить ипотечный кредит.

Какой бы ни была причина, вынуждающая кредитора продать свою ипотечную квартиру, следует учитывать некоторые важные моменты:

  • Ипотечная квартира может быть продана только в том случае, если банк дал на это свое согласие.
  • Продажа квартиры – длительный и не простой процесс.

Первоочередное, что необходимо сделать – это узнать при личной встрече у сотрудников банка, каковы условия, при которых банк соглашается на продажу ипотечной квартиры. В данной ситуации банк диктует свои условия клиенту, а он в свою очередь выступает просителем и вынужден полностью подчиниться банку. Будьте готовы к тому, что необходимо будет объяснять в банке причину продажи залогового жилья.

Учтите тот факт, что квартира не может быть продана до тех пор, пока действует запрет на досрочное закрытие кредита.

Когда действие моратория снято, то можно начинать переговоры с банком о продаже ипотечного жилья. Банк вынужден интересоваться личными делами своего клиента-заемщика по той причине, что давая положительное решение об ипотечном кредитовании конкретному лицу, он идет на особенные затраты трудовых сил, оценивает риск сделки и платежеспособность клиента.

Поэтому банк не слишком заинтересован менять заемщика и проводить все процедуры по оценке своих рисков заново. Помимо этого, на любое заключение сделки необходимо время, возникает потребность просчитать обоюдные риски. У покупателя должно быть ясное представление о том, когда банк даст ему возможность снять обременения, и не будет ли проволочек по времени со стороны банка.

Рекомендуем прочесть:  Статья за порчу автомобиля

Продавец квартиры не должен увеличивать время процедуры продажи, постоянно увеличивая стоимость жилья.

Возможно, для этого банк может требовать от обеих сторон заключения нотариального предварительного соглашения, что даст возможность покупателю подать иск в суд о вынужденном заключении договора купли-продажи квартиры. Это также потребует значительного времени. Существуют способы продажи ипотечной квартиры, которая находится в банковском залоге.

Первый этап Когда банк согласился на продажу квартиры и определил оставшуюся сумму долга по кредиту на конкретную дату, то нотариально подписывается предварительный договор продавца и покупателя жилья, о котором говорилось выше.

Второй этап Покупатель оплачивает оставшуюся сумму долга по ипотеке путем перечисления денежных средств на расчетный счет кредитора (в соглашении это залогодержатель). Когда задолженность перед банком оплачена, то клиент-заемщик получает закладную и банковский документ, в котором указан факт отсутствия кредитного долга перед банком.

В срок, который оговорен в предварительном соглашении, бывший заемщик, придя в службу регистрации, регистрирует факт снятия обременения на квартиру, которую он хочет продать, факт перехода прав собственности на ипотечное жилье и договор купли- продажи.

Третий этап Когда есть разница в суммах задолженности по ипотеке и стоимостью квартиры, то оставшаяся разница кладется в день сделки в депозитную ячейку какого-нибудь банка с условием, что эти средства будут доступны при наличии зарегистрированного договора купли-продажи данной квартиры.

Часто банки могут затребовать нотариальную копию свидетельства о правах собственности жилья на покупателя. Таким способом продаются квартиры, которые находятся в собственности у заемщика-банкрота.

Этот вариант подобен первому, однако в этом случае банк сопровождает сделку купли-продажи, дает ячейку для хранения денег, связывается со службой регистрации.

Покупатель может вносить денежные средства в счет погашения ипотеки в банковскую ячейку этого банка, а оставшуюся разницу между суммой продажи квартиры и стоимостью ипотеки закладывают в иную депозитарную ячейку на условиях сделки купли-продажи жилья. После чего банк подает в регистрационную службу сообщение о погашении кредита, предает закладную, и регистрирует сделку и переход прав в обычном порядке, который описан в предыдущем способе. Денежную разницу между стоимостью покупки и продажи жилья заемщик получает из банковской ячейки по окончании регистрации сделки.

Есть и третий вариант продажи ипотечного жилья, когда для старого кредита банком одобряется новый заемщик, при этом кредит переоформляется на этого человека.

В этом случае оформляется соглашение, в котором долг переводится на нового собственника.

Этот собственник получает право собственности на эту квартиру и на него ложатся обязательства по ипотеке перед банком, т.е. он становится новым кредитором. Жилье, таким образом, остается под банковским залогом.

Третий вариант подходит для популярного ныне перекредитования, при котором один банк выкупает у другого банка этот кредит. Такую услугу связывают с тем обстоятельством, что в прошлом кредитные ставки были гораздо выше, чем в нынешнее время.

Перекредитование уменьшает процент по ипотечному кредиту и уменьшает сумму задолженности. Этот вариант очень выгодный, поэтому этим часто пользуются потребители.

В этом случае для того, чтобы погасить ипотеку по первому долгу, другой банк оформляет необходимую для этого сумму в кредит. Жилье, которое является объектом залога, переводят на другой кредитный договор. Для такой сделки потребуется согласование с банковским учреждением и документальное оформление сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру путем перекредитования? Можно сказать только то, что соглашаются на эту процедуру банковские учреждения без особого энтузиазма. Хотя у них есть возможность, как это сделали некоторые банки, самостоятельно снизить высокие процентные ставки по ипотеке, чтобы удержать своих клиентов.

Однако сделки купли-продажи заложенного по ипотечному кредиту жилья очень популярны и вызваны жизненной необходимостью. Возникает только необходимость в проведении этой сделки и оценке рисков самостоятельно или есть смысл призвать на помощь профессиональных участников рынка кредитного жилья.

Руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина: На деле есть банки, в которых продажа заложенной недвижимости практически полностью запрещена.

Банки, разрешающие такие сделки, часто применяют любые способы, которые могут удержать клиента от продажи заложенной квартиры или перекредитования. Серьезные штрафные санкции тоже используются в таких ситуациях.

Так как количество клиентов у банков не очень большое, то банки ведут постоянную борьбу за них. Таким образом, у одних банков возникает необходимость «сманивать» уже имеющихся банковских клиентов у других банков.

Поэтому, чтобы получить банковское разрешение на сделку по продаже квартиры, часто заемщик вынужден становиться участником настоящей борьбы. Иногда дело приобретает смешную ситуацию – в каком-то банке менеджер утверждал, что он не знает местонахождение закладной на квартиру. (Банковские учреждения имеют возможность предавать такие документы от одного учреждения другому).

Для решения этой ситуации клиент был вынужден обратиться к вышестоящему руководству и проблема решилась. Иногда заемщику предлагается взять денежные средства под расписку у покупателя жилья и заплатить задолженность по кредиту, однако банки понимают абсурдность подобного предложения.

Покупатели не будут соглашаться на такой вариант. Грамотный специалист вполне способен решить такие проблемы.

Некоторые банки выставляют квартиры на аукцион и не дают своим кредиторам продавать квартиру самостоятельно.

Как поступает конкретный банк в такой ситуации нужно выяснять заранее.