Новый закон по которому можно оформлять гаражи в собственность

Правительство готово признать объектом недвижимости машиноместа в паркингах и открытых стоянках, которые, как предполагается, можно будет свободно продавать и покупать. На первый взгляд, это сулит автовладельцам сплошные выгоды и удобства. Эксперты, однако, полагают, что радоваться пока рано.

Как оказалось, на этот счет подготовлено уже два законопроекта, которые сильно отличаются, и непонятно, во что именно выльется эта инициатива. Кроме того, появление нового вида недвижимости автоматически приведет к появлению очередного налога, который придется платить всем владельцам личных машиномест. Последние инициативы российских властей о возможности признания недвижимостью машиномест вызвали бурное обсуждение в сообществах автовладельцев и профессиональных риелторов.

Можно ли будет купить/продать место под автомобиль в подземном паркинге жилого дома без покупки/продажи в нем квартиры? Разрешат ли приобрести под машиноместо 10 кв.

метров под окнами во дворе? Кто и какие даст гарантии сохранности недвижимости на открытой автостоянке после того, как ее, например, переасфальтируют и сотрут разметку? Не приведет ли новый порядок к всплеску афер со скупкой машиномест мошенниками и коррумпированными чиновниками?

Однозначных ответов на эти вопросы опрошенные «Профилем» эксперты дать пока не смогли. Как выяснилось, законов по поводу приватизации машиномест написано уже два, они сильно отличаются, и оба вызвали у юристов вопросы.

Единственное, в чем они сошлись, – что помимо потенциальных удобств нововведение добавит гражданам и расходов в виде налога на новый вид недвижимости.

И, очевидно, именно это в первую очередь руководит законодателями, хотя и необходимость урегулирования вопроса назрела давно. На данный момент отношения на рынке автостоянок регламентируются весьма условно. «При покупке машиноместа на этапе строительства участники сделки руководствуются законом № 214, определяющим отношения между застройщиками и дольщиками жилых и нежилых помещений.

По сути, машиноместо – то же нежилое помещение», – говорит директор департамента продаж девелопера «Гранель» (Москва) Рустам Арсланов. Но такое толкование применимо, если машиноместо является трехмерным объектом, то есть имеет стены.

«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

помещением считает часть постройки, «ограниченной строительными конструкциями», а в утвержденных Минэкономразвития (МЭР) «Требованиях к определению площади здания, помещения» говорится, что расстояние между границами помещения измеряется на высоте 1,1–1,3 метра от пола. Если это требование выполнено, представители БТИ, сделав замеры и техплан, присваивают помещению кадастровый номер.

С «классическими» гаражами проблем нет, но в наземных и подземных паркингах ставить перегородки между машинами нельзя по пожарным нормам.

Места расчерчены по полу, и с точки зрения закона у них нет пространственных границ.

В этом случае, по словам Арсланова, на кадастровый учет ставится все здание, а продажи машиномест осуществляются путем оформления в нем долей. Впрочем, это правило имеет и исключения. Как отмечают эксперты, степень требовательности сотрудников БТИ и Регистрационных палат разнится от региона к региону.

Так, в Москве нередко удается поставить машиноместо на кадастровый учет. «На данный момент есть два пути оформления машиноместа, – рассказывает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости агентства NAI Becar (Санкт-Петербург) Кирилл Моченков.

– Первый – владение им на правах долевой собственности. Второй – застройщик создает гаражно-строительный кооператив. Жители объекта в этом случае приобретают персонифицированное парковочное место в пай, но права собственности принадлежат застройщику».

Еще больше осложняет ситуацию судебная практика.

Так, в определении Верховного суда РФ от 29.05.2012 говорится, что общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. А постановление Высшего арбитражного суда от 24.09.2013 уточняет, что подземный гараж многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, но это

«не затрагивает права собственности граждан на машиноместа»

.

В общем, понимайте, как хотите.

Но и при этом долевая и паевая собственность мало кого устраивает. «В этих случаях машиноместо не индивидуализировано, – объясняет Моченков.

– Чаще всего жильцы делят места, договариваясь между собой, но юридически это ничего не значит».

«По поводу таких долей не раз возникали спорные ситуации, – говорит председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»

Евгений Корчаго. – Люди предоставляли в суде планы-схемы либо, если машиноместо шло в комплекте с квартирой, то документы, в которых оно как-то описывается.

Но при отсутствии кадастрового номера этого недостаточно. По сути, в данном варианте застройщик продает воздух, и если что-то происходит, защитить его невозможно». Впрочем, как говорит старший юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская, уже придуман «народный» способ решения проблемы – перед вызовом сотрудников БТИ сооружаются временные перегородки, а после получения кадастрового паспорта их сносят.

Другая проблема связана с продажей «долевых» машиномест. «По закону приоритетное право покупки имеют собственники других долей, – поясняет Арсланов.

– А чтобы место можно было продать третьему лицу, продавцу необходимо получить нотариально оформленный отказ остальных дольщиков либо пригласить их в Росреестр для подачи заявления об отказе лично, что трудно и затратно». Хотя, по словам экспертов, обходной путь найден и тут: если заключить договор дарения машиноместа, то согласия дольщиков не требуется. Другое дело, что получать деньги за такой «подарок» уже незаконно, но связь между этими фактами еще надо доказать.

Разобраться с юридическими аспектами понятия «машиноместо» депутаты пытаются с 2014 года, а в прошлом году по поручению правительства проблемой занялось МЭР. Там предложили ввести новый тип недвижимости – площадка, то есть

«часть здания или сооружения, не ограниченная строительной конструкцией»

(законопроект опубликован на сайте regulation.gov.ru). Фиксировать границы «площадки» предполагается «посредством определения координат одной или нескольких характерных точек границ помещения и указанием расстояний между характерными точками помещения».

По словам Ольги Бенедской, законопроект был шире автомобильной темы, и с его помощью можно было бы отрегулировать, к примеру, продажу «открытых», не имеющих ограждений павильонов в торговых центрах. Документ прошел несколько раундов публичных обсуждений, и, согласно недавнему поручению президента Путина, завершить работу над ним надлежит к 1 июня. Но в итоге было решено все же сузить законопроект до сферы парковок.

Параллельно 12 апреля в Госдуму был внесен законопроект

«О праве собственности на гаражи в гаражных объединениях»

(опубликован на портале duma.gov.ru).

Его авторы депутаты Павел Крашенинников и Сергей Фабричный предлагают решить парковочный вопрос, добавив понятия «гаражный комплекс», «гараж» (имеющее полное или неполное ограждение помещение для хранения автомобилей) и «машиноместо» (индивидуально определенная площадка, предназначенная для хранения транспортного средства, конструктивно расположенная в помещении, здании или сооружении либо на земельном участке). Последний тип объектов наряду с гаражами также подлежит кадастровому учету в качестве недвижимости.

Как указано в проекте, помещениями общего пользования в паркингах автовладельцы будут владеть сообща как дольщики, но машиноместа будут закреплены как индивидуальная собственность и могут продаваться без уведомления соседей.

Оба законопроекта юристы оценили неоднозначно.

«Сегодня законодательство знает такие виды недвижимого имущества, как здание, сооружение и помещение, – отметил партнер юридической компании «Пепеляев Групп»

Алексей Коневский.

– Площадка – это целый тип объектов гражданских прав, которые существуют в жизни, но отсутствуют в юридической плоскости.

В этом смысле предложение логично укладывается в существующую систему». Бенедская назвала площадку «квазивещью», спорной теоретически, но полезной практически, что важнее.

По ее мнению, если оба законопроекта окажутся в Госдуме, то из них будут выбирать. Евгений Корчаго считает, что законы ликвидируют львиную долю неприятностей для автовладельцев, а все остальное будет доделано «в техническом порядке». По мнению же адвоката Владимира Постанюка, напротив, ни одного из этих законопроектов недостаточно, и они лишь обозначили направление, по которому надо двигаться.

Как признали юристы, оба законопроекта в нынешнем виде вряд ли полностью снимут проблему. Речь в них идет о специально возведенных паркингах, и они не распространяются на придомовые территории, которые в крупных городах стали ареной постоянных споров жильцов за парковочные места. «Это совместная собственность владельцев квартир, – говорит Бенедская.

– Жильцы могут заключить соглашение о порядке использования общего имущества, определив, кто на каком кусочке может ставить свою машину. Если этого не сделано, ограждение себе площадок различными заборчиками и цепями все равно неправомерно».

Коневский из «Пепеляев Групп» согласен, что перспектив законодательного разрешения подобных споров пока не наблюдается. Владимир Постанюк, в свою очередь, отметил, что и при принятии законопроектов могут быть «недобросовестные» сделки, когда места в паркинге будут скупать лица, не проживающие поблизости, а затем перепродавать их местным жителям втридорога. «Нужно не делить имеющиеся места, а строить новые – подземные, наземные паркинги, – считает Постанюк.

– В этом плане нынешние инициативы – сигнал городским властям, что пора взяться за это направление.

Более того, если сложится цивилизованный рынок, если станет понятно, кто, у кого и что купил, то стоянки сами будут расти на глазах. Города все плотнее заселяются, поэтому эра паркингов только начинается. Лишь отсутствие четких правил игры тормозит процесс».

Если говорить о крупных городах, то организованных паркингов на сегодняшний день явно не хватает, сказала «Профилю» старший научный сотрудник Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Екатерина Решетова.

«Если брать центр, то здесь у властей и нет цели обеспечить парковочными местами всех, кто приезжает с окраин и из области, – говорит эксперт.

– Для этого пришлось бы выстроить паркинги-небоскребы, как в Лос-Анджелесе или Лас-Вегасе.

Вряд ли это хорошая идея для исторических районов. Другое дело – периферия. Время «народных» гаражей уходит в прошлое – туда добираться дорого и неудобно. С другой стороны, рядом со строящимися жилыми комплексами есть земля для строительства многоуровневых парковок.

Но инвесторы не горят желанием их обустраивать, ведь это дополнительные расходы, и не факт, что они окупятся. Парковочные места дорогие, и пока человек может как-нибудь приткнуть автомобиль на улице, он не пойдет на их покупку».