Обзор рынка земельных участков московская обл

Обзор рынка земельных участков московская обл

Ситуация на земельном рынке Московской области в нынешних условиях — ситуация останавливающегося маховика, бьют тревогу эксперты. «Этот маховик достиг максимальной скорости вращения к концу 2007 года, и с того момента двигался уже по инерции: сначала с той же скоростью, затем стал замедляться. Сейчас он практически остановился», — так оценивает ситуацию на рынке исполнительный директор компании «Белый мак» Антон Белобжеский. Однако, по его словам, хорошо уже то, что

«приводной механизм налажен, и когда включат ток, все закрутится довольно быстро…»

.

Переоценка недооцененного. Если рассматривать рынок земли Московской области, то общая площадь московского региона составляет 4 млн 579,9 тыс. га. Из них земли сельхозназначения — 1 млн 743,8 тыс. га, земли поселений – 501,3 тыс.

га, земли промышленного назначения – 270 тыс. га. Как отмечают некоторые эксперты, за 9 месяцев текущего года на рынке земли наблюдался активный рост цен, в тоже время наблюдается его замедление по сравнению с прошлыми годами. По мнению же руководителя отдела развития холдинга «МДК-групп» Алексея Тонконогова, «период бурного роста цен на земельные участки завершен, и в ближайшие несколько лет ситуация, сложившаяся на рынке земель в 2005-2007 годах, когда рост составил более 100%, вряд ли повторится».

В ближайшем Подмосковье – до 30 км от МКАД – максимально высокая динамика отмечена в росте цен на готовые земельные участки небольшой площади, до 1 гектара, отмечают эксперты. По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в среднем, за три квартала 2008 года рост цен на готовые земельные участки до 1 га составил 23%.

Стоимость земельных участков большего размера – до 20 гектар за тот же период выросла на 17%. Цены на земельные участки еще большей площади – свыше 50 гектар росли минимальными темпами: 3-4% за три квартала. Для сравнения, в 2007 году рост цен также за первые три квартала составил: на земельные участки до 1 гектара – 28%, до 20 гектар – 15%, на большие земельные участки – 9%.

«То есть, в целом, динамика похожа, за исключением больших массивов, которые в 2007 году пользовались большим спросом»

, — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» . По данным компании «Велес Капитал Девелопмент», уровень цен на земельные массивы сельскохозяйственного назначения в пределах 30 км от МКАД остался диапазоне $5 000-7 000 – на севере (Дмитровское и Ленинградское направление); $8-11 000 – на западе (Новорижское и Волоколамское шоссе) и $12000-15000 – на юго-западе (Киевское шоссе и прилегающие территории). По данным «МДК-групп», со второй половины 2007 года на рынке земель темпы роста основательно замедлились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, т.е.

около 18%-20% в год. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению, а именно: Новорижское, Киевское, Ярославское, по этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Также существенно удорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе ДОН, которые были несколько недооценены.

По мнению экспертов, до момента появления кризиса ликвидности многие землевладельцы завышали свои цены на 20 — 30% по отношению к рыночной. Сейчас эта ситуация выравнивается. Дачная земля растет скачками .

По мнению Антона Щетвина, руководителя проектов компании «Велес Капитал Девелопмент», на рынке дачной земли отмечался скачкообразный рост стоимости.

На расстоянии 50-80 км на ранее недооцененных направлениях (Дмитровское, Минское, Волоколамское шоссе), в отдельных случаях рост составил 45-50% за прошедшие 9 месяцев. При этом в абсолютных цифрах стоимость этой земли лишь приблизилась к стоимости аналогичных участков на более раскрученных направлениях, отмечает он.

Однако игроки рынка отмечают, что не все земельные участки росли такими темпами, так как на рынке много неликвидных территорий. Если рассматривать изменения цен на земельные участки для частников, то здесь ситуация несколько отличалась.

Так по данным компании «Усадьба», цена на землю на первичном рынке в организованных коттеджных поселках на данный момент в зависимости от расстояния от МКАД и направления составляет: Новорижское шоссе (18 – 110 км) – $10 000 – $12 6400 за сотку; Киевское шоссе (23 – 100 км) – $2100 – $28 000 за сотку; Рублево-Успенское шоссе (11 – 23 км) — $30 150 – $140 000 за сотку; Так, по данным директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»Ивана Шулькова, в 2008 году рост цен замедлился, а за последние 2 месяца на фоне кризисных явлений наблюдается корректировка цен на 10-15%.

Так, цены на землю за рассматриваемый период с учетом кризиса по Новорижскому шоссе составил в среднем 6%, по Киевскому — от 6 до 88% (в зависимости от проекта), по Рублево-Успенскому шоссе — в среднем 9%. Горячее Новорижское Как отмечают все специалисты рынка, наиболее перегретое направление – Новая Рига, так как именно здесь ведется строительство самого большого количества поселков.

Наиболее привлекательными и перспективными направлениями сейчас являются Киевское и Калужское, так как имеют значительное количество свободных неосвоенных территорий, в отличие от Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.

По мнению компании Geo Development. перегретым является вся 30-ти километровая зона западной, юго-западной и северо-западной частей Московской Области. Ленинградка перегрета в промышленном секторе, в торговом секторе, по мнению генерального директора компании «Гео Девелопмент» Максима Лещева, перегрето почти все.

Тенденции Аналитики отмечают в 2008 год тенденцию «сброса» крупными лэнд-лордов сельхозземель, освоение которых не входило в первоочередные планы этих компаний.

Что касается крупных земельных массивов, принадлежащих «грандам» земельного рынка Подмосковья, то этот процесс привел к увеличению предложений на рынке земель сельхоз назначения (с дальнейшим изменением разрешенного использования покупателем земли самостоятельно). А, соответственно, и к незначительному росту стоимости такого рода земель и более избирательным отношением инвесторов к подбору участков под свои проекты, отмечает Антон Белобжеский. Кроме того, рынок становится более цивилизованным, считают эксперты.

Компании намного глубже оценивают земельные активы перед их покупкой, а земельный продукт становится лучше юридически, концептуально и финансово подготовлен. На рынке в течение года эксперты наблюдали снижение активности игроков, замораживание активов, а также распродаж земельных участков с дисконтом в 10-30%.

В связи с сокращением банковского финансирования в 2008 году ленд-девелоперы активно искали альтернативные схемы привлечения денег. А еще отмечается увеличение предложения земель сельхоз назначения, сокращение предложений дачной земли предложений частных лиц, снижение стоимости на земли под развитие производств и логистику, снижение предложений новых проектов коттеджного строительства из-за неопределенности с графиками финансирования и завершения такого рода проектов, активизация застройщиков, имеющих проекты в стадии завершения.

Предложение превалирует над спросом. Объем рынка земли в 2008 году составил порядка 40 тыс. га. По сравнению с прошлым годом спрос упал на 40-60%.

По данным аналитиков, в структуре предложения превалируют земельные участки сельскохозяйственного назначения, в процентном соотношении порядка 75% от общего объема предложения, далее ИЖС порядка 20%. Земли же промышленного назначение составляют не более 5% от общего объема, хотя спрос на них имеется.

Рекомендуем прочесть:  Оценка качества бизнес процесса

На долю ликвидных участков в общем объеме предложения приходится не более 20%. Это те участки, которые расположены не далее 30 км от МКАД.

В основном же более 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД.

По оценке Антона Белобжеского, объем предложения составляет 90% объема земельных банков. «Объем теоретически перспективных земель готовых к продаже, но не выставленных на рынок (потенциальное предложение) не менее 150 тыс. га, — отмечает господин Тонконогов.

— Таким образом, потенциал рынка не исчерпан, на сегодняшний день очевиден переизбыток неликвидной земли, теоретически ее может стать еще больше, что, безусловно, негативно повлияет на рынок». Уже с началом 2007 года на рынке земли в Подмосковье ощущалось превалирование предложения над потенциальным и реальным спросом. Начавшийся мировой финансовый кризис оказал влияние на ситуацию на рынке земли, предложение земельных участков не снизилось, а падение покупательского спроса составило порядка 40-60%, отмечают аналитики.

По мнению Алексея Тонконогова, объем рынка земель в количественном выражении за 3 года вырос более чем в 2 раза, то есть на сегодняшний день рынок перенасыщен. По мнению аналитиков, на сегодняшний день большая часть земель, выставленная на продажу – это неликвидные участки в значительной удаленности от МКАД. По оценке Яхонтова, в год на рынок выходит не более 3-4 ликвидных предложений, все остальное – неликвидные участки.

«За три года кардинально изменилась структура предложения, произошло вымывание ликвидных земель с рынка, а в 2005 году более 50% (около 10 000 га.) предлагались к продаже не далее чем в 30 км. Доля земель сельхоз назначения возросла в 1,5 раза, соответственно почти в 2 раза сократилась доля земель промышленности и земель для дачного строительства. А фактический объем предложения, в гектарах, земель ИЖС, промышленности и ДСК не изменился.

В три раза увеличился объем предложения в сельхоз сегменте. Это говорит о том, что ликвидные земли за последние годы вымылись с рынка спекулянтами и людьми, которые разбираются в рынке», — рассказывает Тонконогов. Дефицит качественных предложений в будущем усилится.

Как отмечают специалисты, основная часть земли принадлежит ленд-лордам – 20 крупных землевладельцев владеют 80% земельных участков в 30 км зоне Московской области. Крупные землевладельцы очень дозировано в небольших количествах выставляют земельные участки на продажу, чтобы не обрушить рынок, поэтому объемы предложения земельных участков для конечного потребителя очень незначительны. Как отмечают аналитики, спрос на хорошие земельные участки всегда превышал и сейчас превышает предложение, поэтому ликвидные участки продолжат рост на уровне инфляции, поскольку таких земель очень мало.

С другой стороны, снижение стоимости происходит на неликвидные земли, а именно земли расположенные на значительном удалении от МКАД с плохими подъездными путями, земли для с/х производства с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками.

Также замена девелоперского спроса на спрос со стороны диверсификантов приведет к тому, что появится большое количество более мелких девелоперов, которые не будут гнаться за крупными проектами, средние же скорее начнут распродавать свои активы, считает Тонконогов. Общий же рост предложения среди коттеджных поселков приведет к более жесткой конкуренции на рынке и, возможно, к корректировке застройщиками цен на свои строящиеся и построенные дома с целью создать для покупателя более комфортные условия для покупки, чем у конкурентов.