Включение в конкурсную массу права аренды земельного участка

Аренда вошла в конкурсную массу без согласия арендодателя

Последние две недели судьи экономической коллегии Верховного суда (ВС) не очень активно передавали дела на пересмотр. На позапрошлой неделе таких дел было пять (см. здесь ), а на прошлой — четыре.

Впрочем, два из них, кажется, заслуживают внимания. О них речь пойдет далее. Оставшиеся два дела — в конце поста. Дела были найдены редактором Закон.ру Гулей Исмагиловой.

ООО «Юлта» несколько раз подавало в территориальное управление Росимущества документы для приватизации участка под принадлежащими ему зданиями в г. Черноголовке. В первый раз это произошло 16 мая 2012 года.

Но Росимущество запросило дополнительные сведения. Получив аналогичный пакет документов в октябре 2012 года, госорган провел проверку фактического использования участка, по результатам которой рекомендовал оформить права на землю.

Однако на новую заявку общества о приватизации участка Росимущество не ответило. Бездействие госоргана суд признал незаконным.

Для исполнения решения суда Росимущество направило «Юлте» в июне 2014 года проект договора, определив цену на участок исходя из его кадастровой стоимости — 29 млн руб. «Юлта» потребовала определить цену по правилам, которые применяются для тех, кто подал заявку до июля 2012 года, — в размере 2,5% кадастровой стоимости. Отказ госоргана сделать это «Юлта» обжаловала в судах (дело № А41-44783/2014 ).

Спор дважды бывал в кассации и теперь дошел до ВС.

Суды признали, что «Юлта» еще в мае 2012 года подала правильное заявление и госорганы должны были сразу провести приватизацию. Проблемой, однако, стало то, после первого заявления компания не стала обжаловать бездействие властей, а решила выполнить их требования о представлении новых документов. Поскольку в первый раз бездействие госоргана не было признано незаконным, то определять стоимость участка исходя из даты первой заявки суды сочли неверным.

Компания, напротив, считает, что не стоит придавать значения тому, что бездействие госоргана изначально не обжаловалось.

Важно установить, когда впервые были выполнены требования, необходимые для приватизации участка.

Такой подход кажется правильным. По сути, он является развитием одного из принципов, недавно закрепленных в Гражданском кодексе (ГК), — никто не должен извлекать выгоду из незаконного поведения.

В данном случае имело место незаконное уклонение от приватизации. Если же согласиться с подходом нижестоящих судов, то это даст органам власти хороший мотив к волоките с целью добиться выгодных для себя последствий (например, дождаться выгодного изменения регулирования). Поведение компании, которая сразу не пошла обжаловать бездействие в суд, вполне понятно.

Иногда проще попытаться выполнить условие (представить дополнительные документы и т.п.), даже если оно кажется незаконным. В любом случае на это уйдет меньше времени и средств, чем на обращение в суд.

Решения нижестоящих судов ставят компании, оказавшиеся в подобной ситуации, в неудобное положение.

Вместо того, чтобы идти экономически более оправданным путем, они будут вынуждены бежать в суд, чтобы обжаловать бездействие. Помимо лишних затрат на бизнес это создаст дополнительную нагрузку для судов. (2) Можно ли включить в конкурсную массу права по договору аренды публичных земель, если смена арендатора без согласия арендодателя запрещена?

(ООО «Алтын» против Росреестра) Опытно-производственное хозяйство государственного НИИ было признано банкротом. Оно арендовало публичные земли по договору, заключенному на 4 года и 11 месяцев. По общему правилу (п. 2 ст. 615 ГК, п.

9 ст. 22 Земельного кодекса) замена арендатора по такому договору требует согласия арендодателя.

Однако в процессе банкротства арендные права были включены в конкурсную массу.

Поскольку реализовать их не удалось, они были переданы одному из кредиторов, ООО «Алтын», в счет погашения долга. Росреестр отказался регистрировать соглашение о передаче прав по договору аренды.

Несмотря на банкротство, по мнению госоргана, применяться должны положения земельного законодательства и общие положения ГК об аренде. Новый арендатор обжаловал отказ в суд (дело № А72-13047/2014 ).

Рекомендуем прочесть:  Аннулирование кредитного договора

В первой инстанции и апелляции Росреестр выиграл.

Однако кассация обязала произвести регистрацию, отдав предпочтение законодательству о банкротстве. Этот вывод может быть пересмотрен в ВС.

Вопрос, поставленный в этом деле, заключается в том, что должно иметь преимущество: законодательство о банкротстве, которое позволяет включать в конкурсную массу права по любому договору аренды, или специальные правила об аренде. Проблема в том, что достоверно установить правильность какого-либо из вариантов с помощью толкования не получается. Обычно специальный закон побеждает общий.

Но какой закон здесь является специальным? Для кассации это Закон о банкротстве.

А для первых двух инстанций — ЗК и ГК. В пользу позиции кассации говорит то, что Закон о банкротстве касается особой ситуации, в которой может оказаться любой арендатор. Особенности этой ситуации не регулируются в ЗК и ГК.

Поэтому можно исходить из того, что раз специальный закон ничего не говорит об аренде, на нее распространяется общий режим банкротства. Однако и у Росреестра сильный контраргумент: уступка права аренды без согласия арендодателя (как правило, собственника) ограничивает его право распоряжаться имуществом, а такая возможность должна быть прямо предусмотрена в законе. Если ВС с этим не согласится и позволит включать права по подобным договорам аренды в конкурсную массу, это повысит их экономическую ценность: получается, при банкротстве их можно будет реализовывать.

Другие дела, переданные в экономическую коллегию ВС на прошлой неделе, приведены ниже. Приглашаю коллег прокомментировать те из них, что показались интересными.

А07-3169/2014 Можно ли взыскать неосновательное обогащение с управляющей компании, отказавшейся заключать договор на вывоз мусора, хотя фактически эти услуги оказывались? А56-44945/2014 Подлежит ли выплате страховое возмещение по договору страхования ответственности арбитражного управляющего, если балансовая стоимость активов предприятия-банкрота превышала ту, что указана в договоре страхования?